Com comprar un habitatge a Espanya? Guia completa pas a pas, de la cerca a la signatura

Comprar un habitatge a Espanya té set passos: cercar i comparar, visitar l’immoble, revisar la documentació, calcular les despeses, presentar una oferta, tancar el finançament i signar la compravenda davant de notari. Aquesta guia resumeix què cal fer en cadascun, què cal comprovar i quins errors cal evitar, perquè puguis decidir tenint en compte el cost total de l’operació.

Article actualitzat el 2 de novembre de 2026.

1. Com cercar i comparar habitatges?
2. Què cal comprovar en visitar l’immoble?
3. Quina documentació cal revisar?
4. Quines despeses comporta comprar un habitatge?
5. Com presentar una oferta?
6. Com finançar la compra?
7. Com és la signatura de la compravenda?
8. Llista de comprovació, preguntes freqüents i fonts

Definint primer el pressupost total i després comparant totes les opcions amb els mateixos criteris. Saber quant pots gastar, inclosos impostos i despeses, evita perdre temps amb habitatges que no encaixen.

• Fixa el pressupost real: preu màxim, estalvis disponibles i quota mensual assumible.
• Defineix el que és imprescindible: zona, superfície, nombre d’habitacions, exterior, ascensor o plaça de garatge.
• Compara el preu per m²: dins de la mateixa zona i amb habitatges en un estat semblant.
• Fes servir els mateixos criteris per a tots: ubicació, superfície, estat, cost de reforma i despeses de comunitat.

Pots començar consultant els pisos i les cases en venda de BuildingCenter i filtrar per ubicació, tipologia i característiques.

Que l’habitatge real coincideix amb l’anunci i que el seu estat no amaga costos. La visita és el moment de detectar allò que les fotos no mostren.

Consell pràctic: si és possible, visita l’habitatge dues vegades, en dies i hores diferents, i anota els teus dubtes per resoldre’ls abans de presentar una oferta.

La que confirma qui és el propietari, si l’habitatge té càrregues i si la seva descripció coincideix amb la realitat. Revisa-la sempre abans de lliurar diners.

Què cal vigilar: que el venedor que figura a la nota simple sigui qui et ven l’habitatge, que les càrregues estiguin identificades i que no hi hagi diferències rellevants entre la superfície del Registre, la del Cadastre i la real. També convé confirmar que l’habitatge està lliure i que els subministraments estan actius.

A més del preu, impostos, notaria, registre i, si hi ha hipoteca, taxació. L’impost principal depèn de si l’habitatge és nou o de segona mà.

Les despeses de notaria, registre i gestoria de la hipoteca les paga el banc, i la taxació, el comprador, segons la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

Exemple orientatiu: si un habitatge costa 200.000 euros, el càlcul ha de partir d’aquesta xifra més l’impost aplicable a la teva comunitat autònoma i les despeses de notaria i registre. Si, a més, necessita una reforma, suma-hi també el seu pressupost. Aquest és el cost real que cal comparar amb altres opcions.

Límit: els tipus de l’ITP i de l’AJD els fixa cada comunitat autònoma i hi ha tipus reduïts per a alguns perfils, com ara joves o famílies nombroses. Consulta la normativa de la teva comunitat abans de fer números.

Per escrit, amb un preu justificat i després d’haver revisat la documentació i el finançament. Una oferta ben preparada és més creïble i et protegeix si alguna cosa falla.

• Fonamenta el preu: basa la teva proposta en habitatges comparables de la zona i en el cost de les reformes necessàries.
• Fixa condicions clares: preu, termini per signar i què s’hi inclou (mobles, plaça de garatge, traster).
• Revisa les condicions del venedor: en algunes vendes, com ara les d’entitats, hi ha terminis i requisits propis per presentar ofertes.

Reserva i contracte d’arres

Si s’accepta l’oferta, el més habitual és signar un contracte d’arres. En aquest contracte, el comprador lliura una paga i senyal i totes dues parts fixen el preu i la data límit per signar l’escriptura. Les més habituals són les arres penitencials: si el comprador desisteix, perd la paga i senyal; si desisteix el venedor, la retorna duplicada.

Consell pràctic: abans de signar les arres, assegura’t que el finançament és viable. Si la hipoteca no arriba a temps, podries perdre la paga i senyal. Pots pactar una clàusula que ho prevegi.

Amb estalvis propis per a l’entrada i les despeses, i amb una hipoteca per a la resta. El més habitual és que el banc no financi el 100 % del preu, de manera que necessitaràs estalvis previs.

Quins passos segueix la hipoteca?

1. Estudi i comparació: demana ofertes a diverses entitats i compara la TAE, el tipus fix, variable o mixt, les comissions i els productes vinculats.
2. Taxació: el banc encarrega una taxació de l’habitatge, que determina quant pot prestar.
3. Oferta vinculant (FEIN): el banc t’ha de lliurar la FEIN i el projecte de contracte almenys 10 dies naturals abans de la signatura, segons la Llei 5/2019.
4. Visita prèvia al notari: durant aquest termini vas al notari, que t’explica gratuïtament les condicions i estén una acta de transparència.

Què implica: calcula la teva quota amb el tipus actual i comprova que no supera una part raonable dels teus ingressos. El finançament ha d’estar clar abans de comprometre la paga i senyal de les arres.

Se signa davant de notari, normalment el mateix dia que la hipoteca, i amb la signatura reps les claus. Després queden els tràmits d’impostos i inscripció.

Abans de la signatura

• Revisa l’esborrany de l’escriptura que t’enviarà el notari.
• Demana una nota simple actualitzada per confirmar que no han aparegut càrregues noves.
• Comprova que l’habitatge està en les condicions pactades.

El dia de la signatura

• Hi assisteixen el comprador, el venedor i, si hi ha hipoteca, el banc.
• El notari llegeix l’escriptura i verifica les identitats i els pagaments.
• Es lliura l’import del preu i es reben les claus.

Després de la signatura

• Pagament de l’ITP o de l’IVA i l’AJD en el termini que fixi la teva comunitat autònoma.
• Inscripció de l’escriptura al Registre de la Propietat.
• Canvi de titularitat dels subministraments i comunicació a la comunitat de propietaris.

Llista de comprovació per comprar un habitatge

☐ Defineix el pressupost total, inclosos impostos i despeses.

☐ Compara habitatges de la mateixa zona pel preu per m² i l’estat.

☐ Visita l’habitatge i l’entorn, millor dues vegades.

☐ Demana la nota simple i revisa la titularitat i les càrregues.

☐ Comprova el Cadastre, el certificat energètic, l’IBI i els deutes amb la comunitat.

☐ Calcula l’impost aplicable a la teva comunitat autònoma.

☐ Consulta el finançament abans de signar les arres.

☐ Presenta l’oferta per escrit i amb condicions clares.

☐ Revisa la FEIN i ves al notari abans de signar la hipoteca.

☐ Demana una nota simple actualitzada abans de l’escriptura.

☐ Després de la signatura, paga els impostos i inscriu l’habitatge al Registre.

Preguntes freqüents

Quants diners necessito tenir estalviats per comprar un habitatge? Depèn del preu i del finançament. El banc no acostuma a finançar la totalitat del preu, i a l’entrada cal sumar-hi impostos i despeses. Segons el Banc d’Espanya, el préstec mitjà cobria el 80,4 % del preu de compra a finals de 2025.

Quant de temps es triga a comprar un habitatge? Varia segons l’operació. Si hi ha hipoteca, cal comptar com a mínim amb els 10 dies naturals que han de passar entre el lliurament de la FEIN i la signatura.

Quins impostos es paguen en comprar un habitatge? En un habitatge de segona mà, l’ITP, amb un tipus que fixa cada comunitat autònoma. En un habitatge nou, l’IVA (10 % amb caràcter general) i l’AJD.

Qui paga les despeses de la hipoteca? El banc paga les despeses de notaria, registre i gestoria de la hipoteca; el comprador paga la taxació, segons la Llei 5/2019.

Què passa si no em concedeixen la hipoteca després de signar les arres? Depèn del contracte. Amb arres penitencials, el comprador que desisteix pot perdre la paga i senyal, llevat que s’hagi pactat una clàusula per a aquest cas.

On puc trobar habitatges en venda? Pots consultar els pisos i les cases en venda de BuildingCenter i comparar cada opció a partir de la seva fitxa