¿Cómo comprar una vivienda en España? Guía completa paso a paso, de la búsqueda a la firma

Comprar una vivienda en España tiene siete pasos: buscar y comparar, visitar el inmueble, revisar la documentación, calcular los gastos, presentar una oferta, cerrar la financiación y firmar la compraventa ante notario. Esta guía resume qué hacer en cada uno, qué comprobar y qué errores evitar, para que puedas decidir con el coste total de la operación sobre la mesa.

Artículo actualizado el 2 de noviembre de 2026.

1. ¿Cómo buscar y comparar viviendas?
2. ¿Qué comprobar al visitar el inmueble?
3. ¿Qué documentación hay que revisar?
4. ¿Qué gastos tiene comprar una vivienda?
5. ¿Cómo presentar una oferta?
6. ¿Cómo financiar la compra?
7. ¿Cómo es la firma de la compraventa?
8. Checklist, preguntas frecuentes y fuentes

Definiendo primero el presupuesto total y después comparando todas las opciones con los mismos criterios. Saber cuánto puedes gastar, incluidos impuestos y gastos, evita perder tiempo en viviendas que no encajan.

• Fija el presupuesto real: precio máximo, ahorro disponible y cuota mensual asumible.
• Define lo imprescindible: zona, superficie, número de habitaciones, exterior, ascensor o plaza de garaje.
• Compara por precio por m²: dentro de la misma zona y con viviendas de estado parecido.
• Usa los mismos criterios para todas: ubicación, superficie, estado, coste de reforma y gastos de comunidad.

Puedes empezar consultando los pisos y casas en venta de BuildingCenter y filtrar por ubicación, tipología y características.

Que la vivienda real coincide con el anuncio y que su estado no esconde costes. La visita es el momento de detectar lo que las fotos no muestran.

Consejo práctico: si es posible, visita la vivienda dos veces, en días y horas distintos, y anota tus dudas para resolverlas antes de ofertar.

La que confirma quién es el propietario, si la vivienda tiene cargas y si su descripción coincide con la realidad. Revísala siempre antes de entregar dinero.

Qué vigilar: que el vendedor que figura en la nota simple sea quien te vende, que las cargas estén identificadas y que la superficie del Registro, el Catastro y la realidad no tengan diferencias relevantes. También conviene confirmar que la vivienda está libre y que los suministros están activos.

Si compras una vivienda procedente de una entidad financiera, consulta nuestra guía sobre qué revisar antes de comprar un piso de banco.

Además del precio, impuestos, notaría, registro y, si hay hipoteca, tasación. El impuesto principal depende de si la vivienda es nueva o usada.

Los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca los paga el banco, y la tasación el comprador, según la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Ejemplo orientativo: si una vivienda cuesta 200.000 euros, el cálculo debe partir de esa cifra más el impuesto aplicable en tu comunidad autónoma y los gastos de notaría y registro. Si además necesita una reforma, suma también su presupuesto. Ese es el coste real que hay que comparar con otras opciones.

Límite: los tipos del ITP y del AJD los fija cada comunidad autónoma y existen tipos reducidos para algunos perfiles, como jóvenes o familias numerosas. Consulta la normativa de tu comunidad antes de hacer números.

Por escrito, con un precio justificado y después de haber revisado la documentación y la financiación. Una oferta bien preparada es más creíble y te protege si algo falla.

• Fundamenta el precio: apoya tu propuesta en viviendas comparables de la zona y en el coste de las reformas necesarias.
• Fija condiciones claras: precio, plazo para firmar y qué se incluye (muebles, plaza de garaje, trastero).
• Revisa las condiciones del vendedor: en algunas ventas, como las de entidades, existen plazos y requisitos propios para presentar ofertas.

Reserva y contrato de arras

Si la oferta se acepta, lo habitual es firmar un contrato de arras. En él, el comprador entrega una señal y ambas partes fijan el precio y la fecha límite para firmar la escritura. Las más habituales son las arras penitenciales: si el comprador desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada.

Consejo práctico: antes de firmar las arras, asegúrate de que la financiación es viable. Si la hipoteca no llega a tiempo, podrías perder la señal. Puedes pactar una cláusula que lo prevea.

Con ahorro propio para la entrada y los gastos, y con una hipoteca para el resto. Lo habitual es que el banco no financie el 100 % del precio, por lo que necesitarás ahorros previos.

¿Cómo están las hipotecas ahora?

¿Qué pasos sigue la hipoteca?

1. Estudio y comparación: pide ofertas a varias entidades y compara TAE, tipo fijo, variable o mixto, comisiones y productos vinculados.
2. Tasación: el banco encarga una tasación de la vivienda, que determina cuánto puede prestar.
3. Oferta vinculante (FEIN): el banco debe entregarte la FEIN y el proyecto de contrato al menos 10 días naturales antes de la firma, según la Ley 5/2019.
4. Visita previa al notario: durante ese plazo acudes al notario, que te explica gratis las condiciones y levanta un acta de transparencia.

Qué implica: calcula tu cuota con el tipo actual y comprueba que no supera una parte razonable de tus ingresos. La financiación debe estar clara antes de comprometer la señal de las arras.

Se firma ante notario, normalmente el mismo día que la hipoteca, y con la firma recibes las llaves. Después quedan los trámites de impuestos e inscripción.

Antes de la firma

• Revisa el borrador de la escritura que te enviará el notario.
• Pide una nota simple actualizada para confirmar que no han aparecido cargas nuevas.
• Comprueba que la vivienda está en las condiciones pactadas.

El día de la firma

• Acuden comprador, vendedor y, si hay hipoteca, el banco.
• El notario lee la escritura y verifica identidades y pagos.
• Se entrega el precio y se reciben las llaves.

Después de la firma

• Pago del ITP o del IVA y AJD en el plazo que fije tu comunidad autónoma.
• Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
• Cambio de titularidad de los suministros y comunicación a la comunidad de propietarios.

Checklist para comprar una vivienda

☐ Define el presupuesto total, incluidos impuestos y gastos.

☐ Compara viviendas de la misma zona por precio por m² y estado.

☐ Visita la vivienda y el entorno, mejor dos veces.

☐ Pide la nota simple y revisa titularidad y cargas.

☐ Comprueba Catastro, certificado energético, IBI y deudas con la comunidad.

☐ Calcula el impuesto aplicable en tu comunidad autónoma.

☐ Consulta la financiación antes de firmar las arras.

☐ Presenta la oferta por escrito y con condiciones claras.

☐ Revisa la FEIN y acude al notario antes de firmar la hipoteca.

☐ Pide una nota simple actualizada antes de la escritura.

☐ Tras la firma, paga los impuestos e inscribe la vivienda en el Registro.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda? Depende del precio y de la financiación. El banco no suele financiar el total, y a la entrada hay que sumar impuestos y gastos. Según el Banco de España, el préstamo medio cubría el 80,4 % del precio de compra a finales de 2025.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una vivienda? Varía según la operación. Si hay hipoteca, hay que contar al menos con los 10 días naturales que deben pasar entre la entrega de la FEIN y la firma.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda? En vivienda usada, el ITP, con un tipo que fija cada comunidad autónoma. En vivienda nueva, el IVA (10 % con carácter general) y el AJD.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca? El banco paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca; el comprador paga la tasación, según la Ley 5/2019.

¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca después de firmar las arras? Depende del contrato. Con arras penitenciales, el comprador que desiste puede perder la señal, salvo que se haya pactado una cláusula para ese caso.

¿Dónde puedo encontrar viviendas en venta? Puedes consultar los pisos y casas en venta de BuildingCenter y comparar cada opción desde su ficha